은퇴자산 중 부동산 비중은 얼마나 적절할까?

 

한국인의 은퇴자산 대부분은 부동산에 묶여 있는 경우가 많습니다. 그러나 고령기에는 유동성이 핵심입니다. 이 글에서는 부동산 자산의 적정 비율과 유동화 전략, 그리고 주거 안정성과 현금흐름을 동시에 확보하는 방법을 안내합니다.

 

1. ‘집이 자산이다’는 착각이 될 수 있다

 

한국 은퇴자 대부분은 자산의 70~80% 이상을 부동산, 특히 주택에 묶어두고 있습니다. 하지만 은퇴 후 가장 필요한 것은 매달 쓸 수 있는 유동 자산입니다. 문제는, 부동산은 가치가 크지만 유동성이 낮고, 현금화 과정에 시간과 세금이 많이 들어가며, 오히려 보유 비용(재산세, 유지비 등)이 지속적으로 발생하는 자산이라는 점입니다. 따라서 은퇴 재무 설계에서는 단순히 ‘부동산이 많다’가 중요한 게 아니라 ‘그 부동산이 얼마나 유동적이고 실질 현금흐름을 만들 수 있느냐’가 핵심입니다. 이 글에서는 은퇴자산 중 부동산의 적절한 비중과 그 자산을 현금 흐름 자산으로 바꾸는 전략을 설명합니다.

 

2. 부동산 자산 비중과 유동화 전략

 

2-1. 적정 부동산 비중은 40~50% 이하

- 전체 자산의 70~80%가 부동산인 경우

→ 생활비 부족, 세금 부담, 돌발 상황 대응력 취약

 

- 이상적인 포트폴리오:

→ 부동산 40~50% + 금융자산(연금, 예금, 펀드 등) 50~60%

 

→ 특히 70대 이후엔 부동산 비중 30% 이하로 점차 조정

 

2-2. 부동산 유동화 전략

- 다운사이징: 넓은 집 → 작은 집 or 임대전환

→ 남은 자금으로 금융자산 확보

 

- 주택연금 활용: 1주택 보유 시 공시가 12억 이하 대상

→ 매달 일정 금액 수령 가능

→ 장점: 거주 유지 + 연금 수령

 

- 월세 전환 전략: → 주거용 일부를 임대용으로 활용해 월 현금 흐름 확보

 

 

2-3. 위험 관리

- 부동산 가격 하락기에는 자산가치 자체가 위협됨

- 유동화 실패 시 현금흐름 중단 위험

- 보유 주택 외에 다른 부동산은 매각/임대/리츠 전환 고려

 

✔️ 현실적인 조정 방법

- 60대 초반: 집 일부 임대 or 이중활용 - 60대 중후반~70대: 부동산 일부 매각 → 연금 상품 이동 - 보유 부동산의 ‘현금 생산력’ 기준으로 자산 가치를 재평가

 

3. 부동산은 ‘가치’보다 ‘현금흐름’으로 봐야 한다

 

부동산은 분명 장기적으로는 안정적인 자산이지만, 은퇴 이후에는 매달 꺼내 쓸 수 있는 돈이 더 중요합니다. 부동산 비중이 지나치게 높으면 현금흐름이 끊기고 유동성 위기에 처할 수 있으며, 자녀에게도 물려주기 어려운 형태로 남을 수 있습니다. 이제는 부동산을 ‘보유’가 아니라 ‘활용’의 시점에서 바라봐야 할 때입니다. 지금 내가 가진 부동산이 현금을 만들어내고 있는지, 그렇지 않다면 어떻게 바꿔야 하는지 점검해보세요.